案情先容2016年8月10日，北京投资公司与东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（简称东方巴黎公司）签订《衡宇租赁条约》，约定，北京投资公司从东方巴黎公司处承租北京市门头沟区XXX35号熙旺中心大厦B1层B101、B102、B103室衡宇。同年9月17日，巨某与北京投资公司签订《7世纪百货商铺确认书》，载，确定位置：D1-09，店肆面积220平方米（修建面积），谋划品项：餐饮，店肆租金：6.2元/平方米/元，商户同意于2016年9月17日缴纳30 000元。巨某于当日交纳定金30 000元。

2016年10月8日，北京投资公司为出租人（甲方），刘某为承租人（乙方）签订《商铺租赁条约》，约定乙偏向甲方承租北京市门头沟区XXX7世纪百货（商铺编号：D1-07），修建面积195平方米，乙方承租的商铺用途为餐饮，谋划品牌为陕味居。双方约定承租区域内必须以甲方确认的乙方形象对外谋划。租赁期限为5年，自2016年11月22日至2021年8月9日。其中含免租期为45日，自2016年10月8日至2016年11月22日。

自2019年11月22日至2021年8月9日，递增百分之八，租金为6.7万元，共计人民币476 872元。租金430 000元/年，租金单价一平方米6.2元/㎡/天。乙方须在接到进场通知的同时向甲方一次性交付首期租金214 999元。

乙方须在签署本条约的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金71666元，作为确保乙方按本条约约定的期限和方式支付租金的担保。此保证金如乙方在条约推行历程中完全推行本条约项下义务无违约行为，双方条约终止乙方送还甲方商铺后3个月内甲方将租金保证金无息退还给乙方。乙方进场装修前，应向甲方管理相关许可手续及缴纳装修保证金。乙方进场装修应严格根据甲方划定的要求施工，装修期间如对甲方修建及设备等造成更改和损坏，乙方按原价赔偿甲方。

乙方保证其具有在北京市谋划的资格。乙方应向有关政府部门对本案申请独立的营业执照以及其他相关的谋划许可证，用度自理。2016年10月24日，刘某与某公司告竣《增补协议》，约定如因甲方违约提前排除条约的，甲方应无条件退还乙方支付的保证金（不计利息）及乙方交付的剩余租金，并支付乙方相当于6个月的房租的金额作为违约金。

后，刘某、巨某向北京投资公司交纳了六个月的租金215 000元、押金71 666元、安装下水改电40 000元,共计326 666元。向北京投资公司交纳烟道安装费26 000元、装修治理费2535元、灭火器费560元、消防安装费15 000元。

为开业谋划刘某和巨某制作菜谱、展画、灯箱支付5769元，水池及安装支付565元，门头广告牌4200元。2017年1月起，刘某和巨某承租的诉争店肆开始试营业。北京投资公司系自然人独资公司，股东刘某，亦系公司法定代表人。

七世纪百货公司于2017年5月17日建立取得营业执照，住所地北京市门头沟区XXX35号院1号楼B1层B101、B102、B103，法定代表人张某，股东刘某、张甲。刘某与张甲系伉俪，于2010年2月1日挂号完婚。

张某系张甲之弟。2017年5月，北京投资公司与七世纪百货公司签订协议，该公司委托七世纪百货公司为其租赁的熙旺中心地下一层举行注册挂号。七世纪百货公司同意无条件配合提供相应的质料并资助该公司及其租户管理工商等注册挂号手续。2017年4月29日，北京市门头沟区公安消防支队向七世纪百货公司发出消防验收意见书，消防验收及格。

2017年5月2日，北京市门头沟区公安消防支队向七世纪百货公司就熙旺中心大厦地下一层下发民众聚集场所投入使用、营业前消防宁静检查及格证。2017年5月15日，北京市住房和城乡建设委员会就熙旺中心大厦地下一层下发北京市普通地下室使用挂号存案证明。北京投资公司于2017年5月4日接纳邮寄的方式将上述三份文件送达给刘某和巨某。刘某、巨某表现其签条约的时候知道有七世纪百货公司，但并不知道七世纪百货公司和北京投资公司之间的关系。

2017年4月，刘某和其他部门商铺的租户因为投资公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，导致商城无法定期开业，并进一步导致无法管理营业执照，商铺至今未能如约营业配合向北京投资公司发出书面的《排除条约通知书》，要求排除商铺租赁条约。刘某、巨某于2017年4月26日通过邮寄方式将商铺钥匙送还给该公司，但店肆内的小我私家物品并未搬离。

2018年2月，北京投资公司将诉争商铺另行出租。5月刘某和巨某就装修价值申请评估，但因诉争商铺已另行出租，现场已经拆除原有装修，无法举行评估。原告诉求1、判令排除原、被告于2016年10月8日签订的商铺租赁条约及2016年9月17日签订的意向书和增补协议；2、判令被告退还原告租金215 000元、押金71 666元，共计286 666元；3、判令被告赔偿原告室内装修、消防管道安装费、水改电、购置物品、招聘员工等各项用度共计867 540元;4、判令被告支付原告违约金215 000元。

事实和理由巨某与刘某系翁婿关系。2016年9月17日巨某与被告北京投资公司告竣租赁商铺的意向，约定该公司将位于北京市门头沟区XXXD1-09商铺出租给原告从事餐饮，店肆租金6.2元/平方米/天，同日，双方签订商铺确认书，交纳定金3万元。2016年10月8日，刘某与北京投资公司签订《商铺租赁条约》，约定原告向被告承租北京市门头沟区XXX7世纪百货（商铺编号：D1-07），租期五年，自2016年11月22日至2021年8月9日。免租期45天，自2016年10月8日至2016年11月22日。

租金每年430 000元（单价6.2元/平方米/天），支付方式为押二付六。2016年9月28日，刘某支付该公司店肆押金71 666元、租金215 000元，以及安装地下水改电费40 000元，共计326 666元。2016年10月24日刘某与某公司签订增补协议，对违约责任作出约定。

条约签订后，原告开始对商铺举行装修，购置厨具，购置食材，雇佣工人，投入大量人力财力。2017年1月，被告公司答应的试营业期限已过，可是电梯关闭，楼道堵塞，空调不开，排烟供水系统无法正常使用。

后，被告答应2017年3月8日正式营业，但届时被告因消防验收没有通过无法正常开业。后经多次敦促，被告提供应原告用以管理营业执照的相关证件与其实际名称不符，又没有取得消防许可以及地下人防工程使用许可证，无法管理商场对外谋划许可资质，被告的实际情况与其在招商宣传中所述内容严重不符。

经与被告多次协商，被告频频推诿，无法解决。原告认为，被告作为地下商城迟迟不能提供消防验收及格手续，也无法提供谋划许可证和营业执照，导致原告无法为自己的商铺管理营业执照而无法正常开业。故请求判令排除双方的《商铺租赁条约》。条约排除系被告违约所致，且原告并未实际谋划。

故被告应退还原告相关用度并赔偿损失。同时凭据双方增补协议约定，因被告违约导致条约排除，被告应支付原告相当于六个月租金的违约金。被告辩称差别意原告的全部诉讼请求。

首先，我方差别意排除双方的《商铺租赁条约》，我方已于2017年4月29日管理完相关的消防验收手续，并将消防验收手续邮寄给原告。2017年5月起，原告完全可以去管理执照并继续谋划。熙旺地下一层已经有许多商铺管理好了营业执照并开业谋划了，而且有从事餐饮的披萨店取得了营业执照，开始正常营业了，双方的条约目的是可以实现的。

故刘某、巨某以我公司未管理执照和消防验收手续要求排除条约，理由不建立，我方并不存在违约。因北京投资公司的注册地在北京市向阳区，为管理工商注册手续，故以熙旺中心地下一层为注册地注册北京七世纪百货有限公司（简称七世纪百货公司），我公司与七世纪百货公司是关联公司；其次，我方差别意排除条约，故亦差别意退还租金、押金，且刘某、巨某的店肆从2017年1月便已开业并实际谋划；再次，我方差别意排除条约，故也没有赔偿的理由，纵然法院认定双方条约因我方过错而排除，原告为谋划而购置的物品有些是可以继续使用的，不能视为原告的损失，其工人人为我方差别意赔偿，原告没有正式的发票的支出，我方不予认可；第四，原告不能同时主张赔偿损失和违约金。一审裁判效果一、北京某投资治理有限公司与刘某、巨某于二○一六年十月八日签订的《商铺租赁条约》、二○一六年九月十七日签订的《7世纪百货商铺确认书》和二○一六年十月二十四日签订的《增补协议》于二○一七年四月十七日排除；二、北京某投资治理有限公司于本讯断生效之日起七日内退还刘某、巨某租金 41 805元；三、北京某投资治理有限公司于本讯断生效之日起七日内退还刘某、巨某押金71 666元；四、北京某投资治理有限公司于本讯断生效之日起七日内退还刘某、巨某装修治理费2535元；五、北京某投资治理有限公司于本讯断生效之日起七日内给付刘某、巨某违约金160 000元；六、驳回刘某、巨某的其他诉讼请求。

一审竣事后，原告不平提起了上诉，二审法院做出了维持的讯断。状师总结首先，双方签署的《商铺租赁条约》是双方当事人真实意思表现，未违反执法、行政法例的强制性划定，应属有效。其次，本案争议焦点在于被告公司是否存在违约，原告是否享有条约排除权。1、虽然双方在条约中并未约定被告公司提供相关质料协助刘某、巨某管理营业执照的义务以及协助管理的时间，可是双方条约租赁的标的物系商铺，条约亦载明用途为从事餐饮，对此被告公司是明知的，取得营业执照，开业谋划是原告刘某、巨某签订条约的目的。

所以，虽然条约没有相关约定，可是在合理期限内提供相关质料协助该二人管理营业执照属于被告公司的一项条约附随义务。2、双方2016年10月8日签订条约，约定自2016年11月22日起计收租金，据此签订条约之后，承租人固然可以做谋划前的准备事情，例如装修、招聘事情人员、管理谋划所需的手续等事情，就本案而言，条约约定的起租日期之前，都可认为是合理期间，否则刘某、巨某条约目的的实现将受到影响。3、双方条约签订后，刘某、巨某曾多次向被告公司提出提供相关质料协助其管理营业执照的要求，但停止到刘某、巨某诉讼，被告公司仍未能提供相关质料，这一行为一定导致刘某、巨某无法实现条约目的。

刘某、巨某作为守约方，依法享有法定的条约排除权。最后，被告公司对原告负担赔偿责任的规模。

凭据执法划定当事人依据法定排除权主张排除条约的，应当通知对方。条约自通知到达对方时排除。

所以对于原告被告来说，自被告公司签收刘某签名的《排除条约的通知》之日即为双方条约排除之日。条约排除后，尚未推行的，终止推行；已经推行的，凭据推行情况和条约性质，当事人可以要求恢回复状、接纳其他调停措施，并有权要求赔偿损失。

需要指出，守约方亦有接纳有效措施制止损失扩大的义务，否则就扩大部门的损失不得主张赔偿。刘某、巨某向被告公司支付的租金中，扣除条约排除前的租金，剩余部门应当由返还。根据双方签订的条约，租赁保证金系保证刘某、巨某根据条约约定期限和方式支付租金的担保，现二人并不存在违约行为，被告公司亦未主张二人存在其公司可扣除租赁保证金的情形，故应返还二人租赁保证金。

被告公司收取原告的施工治理费，凭据双方条约约定，该用度是为了保证二人在装修期间对被告公司修建及设备等造成更改和损坏时赔偿，现有情况不存在赔偿的事实，所以应退还施工治理费。对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当淘汰的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾条约的推行情况、当事人的过错水平以及预期利益等综合因素，凭据公正原则和老实信用原则予以权衡，并作出裁决。

本案中，导致条约排除的责任在被告公司，但在双方签订商铺租赁条约时，刘某、巨某亦负有审查涉案衡宇是否具备管理营业执照必备手续的义务，二人在对诉争店肆举行水电革新、烟道和消防安装以及装修时对于被告公司尚不具备配合其管理营业执照条件的情况是明知的，二人在此情况下，应审慎投资装修，故对于损失，二人应自行负担部门责任。关于装修损失，因现场已经拆除，无法评估，法院应发挥自由裁量权依据刘某、巨某的实际支出，条约推行情况、双方过错水平等酌情确定；原告主张的购置桌椅、餐具以及其他谋划设备的损失，因未与诉争店肆形成附合，并不属于损失领域；关于二人支付的人工人为，虽然二人未取得营业执照，但人工人为系其试营业中的支出，不属于损失领域。违约金主要功效在于弥补守约方损失，巨某要求被告公司支付违约金，可是并没有充实证据证明其实际损失高于违约金数额，所以法院并未至此其要求被告公司赔偿损失的请求。

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